تقاضا برای مسکن با احتساب میزان ازدواج‌، میزان طلاق، مرگ‌ و میر، نرخ تخریب ساختمان‌های کلنگی و همچنین روند رشد خانوارهای تک‌نفره ناشی از افزایش سن ازدواج و تغییر سبک زندگی ایرانی‌ها به دست می‌آید.

میزان مرگ‌ومیر طی دهه‌های اخیر تغییر محسوسی نداشته است؛ بنابراین تاثیر نسبی این فاکتور بر آینده تقاضا در بازار مسکن محدود است.

مطابق داده مرکز آمار ایران در سال ۱۴۰۲ ، ۴۸۱‌هزار و ۳۹۴ ازدواج در کشور به ثبت رسیده است؛ این رقم کمترین میزان ازدواج ثبت شده در کشور پس از سال ۱۳۷۵ است؛ البته میزان پایین‌تر ثبت ازدواج در کشور طی نیمه ابتدایی دهه ۹۰ و سال‌های قبل از آن به جمعیت کمتر کشور بازمی‌گردد؛ در حالی که به شکل مستمری بر جمعیت ثابت کشور طی سال‌های اخیر افزوده شده، اما روند ثبت ازدواج در کشور افزایشی نبوده است. ثبت هر ازدواج به مفهوم ایجاد یک تقاضا در بازار مسکن به شمار می‌رود؛ این تقاضا بسته به وضعیت اقتصادی هر خانواده رهسپار بازار اجاره یا خرید خانه می‌شود.

در حالی در سال ۱۴۰۲ ، ۴۸۱‌هزار ازدواج در کشور به ثبت رسید که میزان ثبت ازدواج طی ۳ سال سپری شده از دهه جاری نسبت به دهه‌های قبل به طور مستمر کاهشی بوده است. میانگین ثبت ازدواج طی دهه ۹۰ ، ۹۸۵‌هزار نفر، میانگین ثبت ازدواج در دهه ۸۰ ،۷۶۴‌هزار نفر بوده است. این در حالی است که طی اواخر دهه ۸۰ آمار ثبت ازدواج در کشور به رکورد تاریخی نزدیک به ۹۰۰‌هزار مورد در سال نیز رسید.

میانگین ثبت ازدواج طی ۳ سال ابتدایی دهه جاری از سال ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲ نیز برابر ۵۲۵‌هزار مورد بوده است؛ به این ترتیب میزان ثبت ازدواج در کشور طی سال‌های سپری شده از دهه جاری نسبت به دهه ۹۰ کاهشی ۳۰ درصدی و نسبت به دهه ۸۰ افتی ۳۱درصدی داشته است. این در حالی است که طی اواخر دهه ۸۰ و ابتدای دهه ۹۰ که از آن به عنوان عصر ازدحام ازدواج در کشور یاد می‌کنیم به‌طور میانگین سالانه حدود ۸۰۰‌هزار ازدواج در کشور به ثبت رسید؛ طی سال‌های سپری شده از دهه جاری میزان ثبت قرارداد اجاره نسبت به عصر ازدحام ازدواج در کشور افتی ۳۵درصدی داشته است. این کاهش ثبت ازدواج به شکل مستقیم بر داده‌ تقاضا برای خانه تاثیر منفی برجای گذاشته است.

جهش طلاق حامی رشد تقاضای مسکن

در حالی که افت ثبت ازدواج در کشور تاثیر منفی بر داده تقاضای مسکن از سوی خانه‌ اولی‌ها برجای گذاشته است؛ کشور طی این بازه زمانی با رشد ثبت طلاق مواجه شده است و این موضوع عامل مثبتی برای رشد تقاضای خانه در کشور است. طی سال ۱۴۰۲ ، ۲۰۲‌هزار طلاق در کشور به ثبت رسید؛ طی دهه جاری سالانه در محدوده ۲۰۲ تا ۲۰۴‌هزار طلاق در کشور به ثبت رسیده است؛ این رقم رکورد تاریخی ثبت طلاق در کشور است. به شکل معمول به ازای هر ۲ مورد طلاق ثبت شده، یک مورد تقاضای خانه جدید وارد بازار مسکن می‌شود؛ در واقع با طلاق، یک خانواده به ۲ خانواده منفک می‌شود، خانه فعلی به یکی از طرفین تعلق گرفته و یک تقاضای جدید وارد بازار می‌شود.

میزان متوسط ثبت طلاق در دهه ۸۰ برابر ۹۱هزار مورد، میزان متوسط ثبت طلاق در دهه ۹۰ برابر ۱۶۸‌هزار مورد و میزان ثبت سالانه طلاق در دهه جاری به ۲۰۳‌هزار مورد رسیده است. بنابراین طی دهه جاری میزان ثبت طلاق نسبت به دهه ۹۰رشد حدود ۱۹‌درصدی داشته و نسبت به دهه ۸۰ نیز تقریبا ۲ برابر شده است.

تقاضای خانه در رکود

بررسی مجموع داده‌های ازدواج، طلاق و مرگ‌ و میر طی دهه‌ اخیر و بررسی آن با ۲ دهه ۹۰ و ۸۰ از کاهش تقاضا برای خانه در کشور حکایت دارد؛ اگرچه افزایش تعداد طلاق در کشور، تقاضای جدیدی را به این بازار وارد کرده است، اما میزان افت تقاضا از محل کاهش آمار ازدواج تاثیر منفی بیشتری بر بازار برجای گذاشته است. این در حالی است که طی دهه‌های اخیر تغییر محسوسی در آمار مرگ‌ومیر کشور رقم نخورده و بنابراین بازار در مجموع با افول تقاضای نهایی برای خانه اول مواجه شده است. کاهش ثبت ازدواج در کشور طی سال‌های اخیر به ۳ دلیل اصلی رقم خورده است؛ اولین عامل فاکتور اقتصادی است. کاهش توان مالی جوانان در تامین هزینه زندگی که اتفاقا بخش عمده‌ای از آن نیز مربوط به تامین مسکن مستقل می‌شود؛ به کاهش ثبت ازدواج در کشور طی سال‌های اخیر انجامیده است.

به این ترتیب عامل تضعیف‌کننده ازدواج جوانان (هزینه تامین مسکن) باعث شده تا تقاضا برای خانه کاهش یابد. عامل بعدی کاهش ثبت ازدواج در کشور طی سال‌های اخیر را باید در عبور پیک جمعیتی در میانه سن ازدواج بررسی کرد. تعداد زاد و ولد در کشور طی دهه ۶۰ به اوج خود رسید؛ کودکان متولد شده در این دهه طی سال‌های گذشته و در نیمه دوم دهه ۸۰ و نیمه ابتدایی دهه ۹۰ در سال‌های جوانی و ازدواج قرار داشتند؛ این موضوع نیز عامل افزایش دهنده رشد ازدواج در این سال‌ها بود. با وجود این کاهش ثبت زاد و ولد در ۲ دهه اخیر باعث شد تا از تعداد جوانانی که در سن ازدواج قرار دارند کاسته شود و این موضوع نیز در افت تعداد ثبت ازدواج موثر بود.